Guide

Hvor mye kan du låne? Utlånsforskriften forklart

Når banken sier hvor mye du kan låne, er det ikke bare deres egen vurdering. De følger en forskrift som gjelder alle banker i Norge. Kjenner du reglene, vet du omtrent svaret før du spør.

Publisert av Markus12. oktober 20264 min lesing

Reglene gjelder alle banker

Utlånsforskriften er et sett regler fra Finansdepartementet som bestemmer hvor mye bankene kan låne ut til bolig og forbruk. Den gjelder alle banker som låner ut til folk i Norge, og poenget er å hindre at folk tar opp mer gjeld enn de tåler hvis renten stiger eller inntekten faller.

Det betyr at to banker sjelden vil gi deg veldig forskjellige svar på hvor mye du kan låne. De kan konkurrere på rente, men ikke på å bryte reglene. Reglene som står her, gjelder fra 31. desember 2024.

Regel én: femgangeren

All gjelden din til sammen kan ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Det gjelder ikke bare det nye boliglånet, men alt du skylder: studielån, billån, forbrukslån og din andel av fellesgjelden i et borettslag.

Tjener du 650 000 kroner i året, kan all gjelden din altså være på inntil 3 250 000 kroner. Har du allerede 300 000 kroner i studielån, er det 2 950 000 kroner igjen til boliglånet. Kjøper dere sammen, legges inntektene og gjelden til begge sammen.

Regel to: egenkapital

Et vanlig boliglån kan ikke være på mer enn 90 prosent av boligens verdi. Resten, minst 10 prosent, må du ha selv. Kravet var 15 prosent fram til utgangen av 2024.

Fortsetter vi eksemplet: Låner du 3 250 000 kroner, kan boligen koste opptil rundt 3 610 000, og da trenger du rundt 361 000 kroner i egenkapital. Husk at det kommer omkostninger i tillegg. Kjøper du en selveierbolig, skal det betales dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen. I et borettslag slipper du den.

Tabellen forutsetter at du ikke har annen gjeld. Har du det, blir boliglånet tilsvarende mindre.

Regel tre: stresstesten

Banken skal sjekke at du har nok penger til vanlige levekostnader selv om renten på all gjelden din stiger med 3 prosentpoeng. Samtidig skal de alltid regne med en rente på minst 7 prosent, uansett hvor lav renten er når du søker.

Dette er regelen som oftest stopper folk, særlig dem med lavere inntekt eller mange faste utgifter. Et lån på 4 millioner over 25 år koster rundt 24 300 kroner i måneden med 5,4 prosent rente. Med 8,4 prosent blir det rundt 31 900 kroner. Banken må se at du klarer den siste summen.

Har du kredittkort, regner banken som om hele rammen er brukt, også om du ikke skylder noe på kortet i dag. Ubrukte kort med høye rammer kan derfor gjøre at du får låne mindre.

Regel fire: avdrag

Låner du mer enn 60 prosent av boligens verdi, må du betale avdrag hvert år. Avdraget må være minst det laveste av to beløp: 2,5 prosent av lånet, eller det du ville betalt i avdrag på et annuitetslån over 30 år. Under 60 prosent kan du få avdragsfrihet, hvis banken går med på det.

Rammelån, altså lån uten fast nedbetaling der du kan ta ut og sette inn som du vil, kan ikke være på mer enn 60 prosent av boligens verdi.

Unntakene: fleksibilitetskvoten

Bankene har lov til å bryte en eller flere av reglene for en liten del av lånene sine. Hvert kvartal kan inntil 10 prosent av boliglånene de gir, avvike fra kravene. I Oslo er grensen 8 prosent, eller inntil 15 millioner kroner per kvartal.

Kvoten er ment for kunder som banken mener er trygge selv om de ikke oppfyller kravene, for eksempel unge med god inntekt og stabil jobb. Men den er liten og blir ofte brukt opp. Du bør ikke regne med den når du planlegger.

Slik øker du lånerammen

Siden reglene er like for alle, er det tre ting som faktisk hjelper. Betal ned dyr gjeld før du søker, særlig forbrukslån og kredittkort. Si opp kredittkort du ikke bruker, slik at rammene ikke teller. Og spar egenkapital, fordi den både øker hvor dyr bolig du kan kjøpe og gjør deg tryggere hvis boligprisene skulle falle.

Guiden er generell informasjon og ikke personlig rådgivning. Tallene er kontrollert mot offisielle kilder 12. oktober 2026. Se kilder og metode, og skriv til kontakt@regnfort.no hvis du finner en feil.